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2016 será um bom ano para comprar imóveis; veja tendências

29/04/2016

São Paulo – Para mostrar qual será a temperatura do mercado imobiliário brasileiro em 2016, EXAME.com conversou com alguns especialistas, que responderam, entre outras questões, se o ano será bom para o comprador ou para o vendedor; se os preços dos imóveis estarão com descontos; e se os juros dos financiamentos estarão altos.

Confira os resultados a seguir e fique por dentro das principais tendências do mercado para o ano que se inicia.

Atividade em baixa.

Com os fortes indícios de que a crise econômica deve se manter em 2016, o mercado imobiliário deve ter outro ano de baixa atividade. Apenas para citar alguns dados de 2015, de janeiro a setembro deste ano os lançamentos de imóveis no Brasil sofreram queda de 24% e o número de vendas caiu 7% em relação ao mesmo período de 2014, segundo pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, consolidada pelo Secovi-SP.

A cidade de São Paulo deve registrar uma queda de 38% nos lançamentos de imóveis, passando de um saldo de 33.955 unidades lançadas em 2014, para 21 mil em 2015, segundo dados do Secovi-SP. As vendas também devem sofrer redução de 20%, passando de 21.756 unidades comercializadas em 2014, para 17.300 em 2015.

Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, acredita que a situação continuará ruim, mas tem chances de ser menos dramática do que neste ano. “O mercado imobiliário está vivendo uma hemorragia aguda e o quadro é tão grave que, apenas se parar de sangrar, já melhora muito”, afirma. Em sua visão, no entanto, para que essa “hemorragia” seja ao menos estancada, uma solução para o impasse político precisaria começar a ser desenhada no começo do ano. “Enquanto não tivermos um norte, a situação continuará como está”, diz Bernardes.

João da Rocha Lima, professor titular de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), diz que não é possível saber, ao menos por ora, quando a crise política se encerrará, mas se isso ocorrer no começo do ano, o mercado imobiliário deve se recuperar a partir do segundo semestre de 2016. “A recuperação será tão mais curta quanto mais rápido os agentes econômicos recuperarem sua confiança. Se o impasse político se resolver logo, o mercado volta, ainda que lentamente, no ano que vem. Caso contrário, a demanda reprimida continua e 2016 será um desastre”, diz Rocha Lima. Ele acrescenta que o mercado imobiliário depende de dois fatores principais para crescer. O primeiro é a confiança do comprador sobre o futuro da economia, fator crucial para que ele se sinta confortável para destinar sua poupança ao imóvel.

“A família precisa acreditar que esse valor não será necessário, já que a recomposição da poupança demora muito, de oito a dez anos”, diz. O segundo fator é a confiança de que a renda não vai cair, já que para comprometer entre 25% e 30% do orçamento com o financiamento, por um prazo de 30 anos, o comprador precisa ter confiança de que seu emprego se manterá intacto. “Se esses fatores não tiverem presentes, a demanda não se anula, mas se reprime”, diz. Preços mais baixos Com a resolução do impasse político ou não, fato é que ao menos no início de 2016, os preços dos imóveis devem se manter em baixa. “A incerteza sobre os rumos do país se reflete em preços baixos.

Não é algo homogêneo, mas os compradores conseguem achar preços convidativos em diversas regiões”, afirma o presidente do Secovi-SP. De acordo com o Índice FipeZap, que acompanha o preço médio dos imóveis em 20 cidades brasileiras, o valor médio do metro quadrado nas regiões incluídas no índice subiu apenas 1,32% entre janeiro e novembro 2015. Considerado o efeito da inflação, isso significa que os preços tiveram queda real (variação inferior à inflação) de 7,44% no período. Um boletim do FipeZap prevê, inclusive, que em 2016 os preços dos imóveis devem retornar ao valor que tinham em 2011.

João da Rocha Lima concorda que os preços devem se manter em baixa. “2016 é o ano de comprar e, a não ser que o país entre em uma depressão econômica brutal, em 2017 os preços tendem a ser maiores, pensando em um grau de recuperação qualquer”, diz. Claudio Bernardes afirma que, segundo dados do Secovi, o preço médio dos imóveis ofertados em São Paulo caiu 10% de janeiro a novembro de 2015, o que significa que é possível encontrar unidades com descontos nessa faixa hoje na cidade. No entanto, ele diz que esses descontos tendem a diminuir ao longo do ano, já que as empresas já estão buscando se ajustar à nova realidade, de menor demanda. Os descontos hoje são oferecidos porque os imóveis lançados em 2015 se depararam com uma demanda reprimida, diante da queda de confiança do comprador. Assim, para conseguir vender suas unidades em estoque em um momento de baixa procura, construtoras foram obrigadas a reduzir seus preços.

Em São Paulo, por exemplo, os estoques de imóveis, contabilizados a partir do número de imóveis em construção e prontos, devem encerrar dezembro com um número 5% superior ao registrado em 2014, segundo o Secovi-SP. Enquanto em 2014, a cidade possuía 27.555 unidades em estoque, neste ano o número deve subir para 28.500. “A média histórica de estoque é de cerca de 17 mil unidades, estamos com muito mais unidades em estoques do que deveríamos ter, por isso as empresas estão agora lançando menos e oferecendo descontos”, diz Bernardes.

Ruim para quem vende Os preços do mercado imobiliário são ditados pelos valores praticados pelas construtoras, segundo João da Rocha Lima. Assim, os preços de imóveis usados, vendidos por pessoas físicas, tendem a acompanhar os preços das unidades novas, vendidos pelas construtoras. Por essa razão, os vendedores de imóveis usados também não devem conseguir preços bons nos seus imóveis. “Se a pessoa precisar vender, não tem jeito, mas se ela puder esperar o mercado se recuperar é melhor”, orienta o professor da Poli-USP. Para Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, 2016 ainda será um ano de acomodação “O mercado imobiliário tem uma característica muito particular: ele não deixa de existir e não fica totalmente paralisado.

O que acontece em momentos como este é que o preço sofre uma acomodação, já que com mais dificuldades para vender, as construtoras oferecem descontos”, diz. Ele acrescenta que o mercado vive um momento de histeria coletiva e tanto o comprador, quanto o vendedor, devem ficar atentos a isso. “Enquanto vemos dados de entidades como Sinduscon, Secovi, Abecip, etc. de quedas nas vendas, muitas vezes a indústria imobiliária vai na contramão dos indicadores e vende a ilusão de que o mercado não está ruim. O setor tem que abandonar algumas práticas que talvez funcionassem no passado, mas que hoje já não funcionam, como vender otimismo onde não dá”, afirma Prata.

Matéria recentemente publicada por EXAME mostra que o setor de construção civil vive uma crise sem precedentes. Com algumas das maiores empresas do setor afetadas pela Operação Lava Jato, como Odebrecht, OAS, Galvão Engenharia e outras especialistas do setor acreditam que apenas em 2017 o mercado pode dar sinais de recuperação. Crédito caro dificulta compra Se por um lado os preços estão convidativos, por outro as condições de financiamento estão cada vez piores. Ao longo do ano, a Caixa Econômica Federal, a maior concessora de crédito imobiliário do país, elevou suas taxas de juros repetidas vezes. A medida foi tomada diante das reduções de depósitos e aumentos de saques da poupança, principal fonte de recurso para os financiamentos de imóveis no país.

O Banco do Brasil e os principais bancos privados também elevaram suas taxas e, segundo o presidente do Canal do Crédito, ainda não existem sinais de que os juros podem ceder em 2016. Ele acredita, porém, que o comprador que tiver estabilidade financeira e um valor razoável para oferecer como entrada deve, sim, aproveitar os descontos de imóveis agora, ainda que as taxas de juros estejam altas. “Neste ano, mais do que em qualquer outro, o comprador conseguirá negociar preços.

Assim, os descontos podem compensar as taxas de juros mais altas", diz. Caso as taxas de juros diminuam futuramente, ele lembra que o tomador pode fazer a portabilidade de crédito para outros bancos e aproveitar as taxas menores. De acordo com a resolução 4.292 do Conselho Monetário Nacional (CMN), os bancos são obrigados reaalizar a transferência do financiamento para outras instituições, caso o cliente queira.

De todo modo, é importante se certificar de que o desconto no valor do imóvel realmente compensa os juros mais altos ou se o preço está mais baixo apenas porque a construtora aumentou o preço de tabela, para divulgar "valores promocionais". Para isso, vale pesquisar os preços de imóveis semelhantes na mesma região.

Fonte: Revista Exame

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